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「最短10年で1億円を達成できる」不動産投資家が明かす資産形成術。レバレッジと繰り上げ返済をフル活用
高市バブルにトランプ相場。日経平均5万円時代に突入し、投資で勝つ、またとないチャンスが到来している。そこで、短期間で“億”を稼いだ投資家に「100万円をどう100倍にするか？」をテーマに、“最速億”超え法を伝授してもらった！
◆不動産投資は元手がかかるが…
元手がかかる不動産投資でも最速で億の純資産（資産－借入）を築く方法がある。
「最短10年で達成できますよ」と話すのは中古ワンルームマンションを中心に37戸の賃貸物件を有する村野博基氏だ。その総資産は10億円。年間の家賃収入は4000万円以上にも上り、「投資を始めて7～8年で純資産は1億円を超えた」とも話す。なぜ、そんなことができたか？
「レバレッジを利かせたからです。例えば、ネット利回り（管理費など諸経費を除いた実質利回り）4％の2500万円で買えるワンルームマンションなら購入資金の大半を借り入れで賄えます。400万円の頭金を入れて2100万円を35年、1.8％の金利で借りると、実際に投入した資金に対する利回りは19.75％。もっと頭金を減らせば、もっと利回りは上がる」
◆最速で億の道が見える!?
足元の日本では世帯年収の10倍程度の資金を1.5％程度の金利で借りられるという。10倍のレバレッジを利かせたうえで、複利効果も生み出せば最速で億の道が見えるとか。
「一般に複利効果は投資で得られた利益を再投資することで発生しますが、不動産投資では期日据え置き型の繰り上げ返済をすることで同様の効果が得られます。借入期間は短縮せず、毎月の返済額だけ減らす方法です。実際に頭金100万円でネット利回りが4.2％出る物件を2億円分購入し、1.5％の金利で借り入れを行った場合でシミュレーションをしてみました。
家賃収入のすべてを繰り上げ返済に回すことで残債と月々の返済負担がどんどん減っていき10年で純資産は1億円になる。現実的でないと思うでしょうが、世帯年収1000万円の夫婦なら1億円は借りられます。そして、残債が減ったらその分、与信枠が増えるし、家賃収入の分、借入上限額も増える。1億円で年間4％の家賃収入なら、世帯収入は1400万円に増えるわけですから、これを生かして投資物件を増やしていく。実際、私は毎年1戸のペースで物件を増やしました」
◆物件選びを重視しないのが肝
この運用法の肝は物件選びを重視していない点にある。
「乱暴に言えば、都内の駅近物件で『ネット利回り－借入金利』がマイナスにならなければ何でもいい。都内なら住みたい人がいくらでもいるので。それよりも、中古マンションの販売会社の〝客付け力〞が重要です。都内の物件を何万戸も管理しているような会社なら空室ができても、すぐに新たな入居者をつけられる。空室リスクさえ解消できれば、着実に利回りが出る」
なお、足元の金利上昇は逆風に見えるが、「インフレで家賃の値上げがしやすくなったので影響なし」とか。今からでも挑戦する価値あり！
◆村野流「100万円を億にする」道
＜最速10年計画＞
STEP① 客付け力のある中古物件販売会社を探す
STEP② 借入金利を差し引いて赤字にならない物件に投資
STEP③ 家賃収入は期日据え置き型繰り上げ返済に充てる
STEP④ 残債減＆収入UPで増えた与信枠で新たな物件に投資
【不動産投資家 村野博基氏】
東京23区の中古ワンルームを中心に不動産投資を行い総資産約10億円。近著に『戦わずして勝つ 不動産投資30の鉄則』
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ただし重要なのは、配当性向が50%以下の企業に限定している点です。利益の中から無理なく配当を出せる健全な会社を見極めています。これらの条件をクリアした銘柄を選び、分散投資を行っています。特に優良と判断した銘柄には信用取引も活用し、タイミングを見計らって買い増すこともあります。基本的には現物取引でフルポジション（全額投入）が基本方針です。」
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［東京 ９日 ロイター］ - 大日本印刷は９日、普通株式の売り出し価格を２１３３円に決定した。９日終値は２１９９円でディスカウント率は３．０％。
同社は１１月、追加売り出し分も含めて最大で約１６８０万株を売り出すと発表していた。売り出し規模は３５８億円。
外国投資商品の参入を承認
アルゼンチンの国家証券取引委員会（CNV）が、ビットコイン（BTC）やイーサリアム（ETH）といった暗号資産（仮想通貨）や、金など複数の資産の上場投資信託（ETF）に関連した外国投資商品の参入を承認したと12月5日発表した。
なお今回承認されたのは「CEDEARs」というプログラムだ。
「CEDEARs」は、これらの金融商品を発行する外国企業と契約を結んだ商業銀行または投資銀行が発行するアルゼンチンの預金証書だ。
「CEDEARs」を通じて、暗号資産ETFへの投資が可能になるとのこと。金への投資は、GLDのティッカーで運用されるETFの「CEDEARs」を通じて認められるとのこと。
また中国の株式市場に連動する指数に投資する「CEDEARs」は、FXIのティッカーで運用されるETFを通じて可能になるという。
CNVは、今後も新たな「CEDEARs」発行により、海外で取引されているもののアルゼンチンでは公募されていないパッシブ運用指数、コモディティ、暗号資産に関連するETFに投資できるようになることを期待すると述べている。
アルマーニ ビューティ、2026年干支「へび」をモチーフにした限定クッションファンデーションケースを発売
(写真:WWDJAPAN)「アルマーニ ビューティ（ARMANI BEAUTY）」は2026年1月1日、アイコンアイテムのファンデーション“マイ アルマーニ トゥ ゴー クッション”から、「ジョルジオ アルマーニ（GIORGIO ARMANI）」のハンドバッグにインスピレーションを受けたデザインのケース“エフェクロコ ヌード”（4180円／レフィル8030円）を数量量限定で発売する。
1980年代から極秘裏にポルシェの4ドアモデルは開発されていた
ポルシェといえば911に代表される2ドアクーペが鉄板だが、パナメーラやカイエンなどが生まれる遥か前に、4ドアモデルの量産を極秘裏に計画していた。その試作モデルに与えられた番号が989であった。
青空駐車でもボディを綺麗に保てる方法
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令和6年度補正予算案が審議入り 13.9兆円規模、低所得者支援や能登復興に充てる
衆院本会議で財政演説を行う加藤勝信財務相＝9日午後、国会・衆院本会議場（春名中撮影）
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